2016年12月，全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷(xiāo)售3826套，銷(xiāo)售面積41.83萬(wàn)平方米。按照銷(xiāo)售面積進(jìn)行計(jì)算，成交量基本與11月持平，環(huán)比微漲0.60%，銷(xiāo)售均價(jià)為15480元/㎡，環(huán)比下跌2.50%；其中，12月銷(xiāo)售均價(jià)高于全市均價(jià)的有12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，全市低于1萬(wàn)元/平方米的鎮(zhèn)區(qū)僅有5個(gè)。
2016年以來(lái)，東莞的商住用地價(jià)格急速攀升，高價(jià)地頻現(xiàn)，土地價(jià)格的上漲已經(jīng)引起房?jī)r(jià)的上漲；東莞R2線已開(kāi)通，贛深高鐵線路確定途經(jīng)東莞并在塘廈設(shè)站；3月7日，廣東省發(fā)改委同意東莞市建設(shè)軌道交通1號(hào)線一期工程，將極大的改善東莞市的城際交通狀況；5月1日起，中國(guó)全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。過(guò)去半年，東莞房?jī)r(jià)地價(jià)持續(xù)高漲，加之因各種原因不能在深圳等一線城市置業(yè)的購(gòu)房者涌向東莞，在一定程度上進(jìn)一步推動(dòng)了東莞樓價(jià)急升。在10月6日，《東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》等一系列樓市調(diào)控政策落地?cái)?shù)月后，限購(gòu)限貸影響持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)信心較低，觀望情緒愈加濃厚。
根據(jù)同致誠(chéng)評(píng)估公司對(duì)東莞市住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)典型樓盤(pán)價(jià)格的監(jiān)測(cè)并運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格修正得到《東莞市住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)》。
東莞市住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)
自東莞出臺(tái)限購(gòu)限貸新政已有數(shù)月，12月臨近年底，開(kāi)發(fā)商加快了商品房新品入市節(jié)奏，推出了一波供貨熱潮，同時(shí)對(duì)購(gòu)房者的優(yōu)惠促銷(xiāo)力度也進(jìn)一步加大，以?xún)r(jià)走量。根據(jù)12月份的數(shù)據(jù)分析，在市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)走高的背景下，臨深片區(qū)成交量有所回升，但同時(shí)由于限購(gòu)限貸政策的持續(xù)作用，成交均價(jià)環(huán)比11月均有10%左右的下跌，從側(cè)面也印證了開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量的策略以及房?jī)r(jià)有所松動(dòng)的趨勢(shì)。從東莞住宅市場(chǎng)整體來(lái)看，樓市在年末迎來(lái)了新政后的首波降價(jià)促銷(xiāo)潮，帶動(dòng)了成交量的回升，同時(shí)降價(jià)促銷(xiāo)和年末低價(jià)區(qū)成交突出的兩個(gè)原因也拉動(dòng)了全市均價(jià)的回調(diào)。在樓市調(diào)控?cái)?shù)月后，隨著投資預(yù)期轉(zhuǎn)淡，市場(chǎng)觀望情緒較濃，樓市正逐漸回歸理性。
東莞市各組團(tuán)住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)分析
東莞市最新城市總體規(guī)劃（2016-2030年）將東莞市各鎮(zhèn)區(qū)劃分為五個(gè)組團(tuán)，分別為中心組團(tuán)區(qū)（莞城、東城、萬(wàn)江、南城、松山湖、大嶺山、大朗、茶山、寮步）、西北組團(tuán)區(qū)（沙田、洪梅、道滘、麻涌、中堂、高埗、石碣、石龍、望牛墩）、西南組團(tuán)區(qū)（厚街、虎門(mén)、長(zhǎng)安）、東北組團(tuán)區(qū)（石排、東坑、常平、企石、橋頭、謝崗、橫瀝）、東南組團(tuán)區(qū)（黃江、清溪、塘廈、鳳崗、樟木頭）。以下對(duì)各個(gè)組團(tuán)區(qū)的住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行分析。
中心組團(tuán)區(qū)住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)：
12月份，中心組團(tuán)區(qū)大嶺山鎮(zhèn)住宅成交套數(shù)位居全市首位，一方面是因?yàn)榇髱X山屬于松山湖大片區(qū)，但與松山湖房?jī)r(jià)相比，仍屬于相對(duì)的價(jià)格洼地；另一方面地鐵1號(hào)線的規(guī)劃也對(duì)大嶺山沿線區(qū)域住宅市場(chǎng)的升溫有一定助推作用。從中心組團(tuán)區(qū)整體來(lái)看，除萬(wàn)江以外，其他鎮(zhèn)區(qū)樓市冷淡，成交較少，均價(jià)都有一定的下跌，和東莞樓市整體趨勢(shì)保持一致。值得注意的是12月松山湖成交量位居全市前列，但成交均價(jià)僅在12194元/平方米，猜測(cè)原因?yàn)榇蟛糠殖山蛔≌瑢儆谡迌r(jià)房（人才公寓），故均價(jià)數(shù)據(jù)參考性差。
西北組團(tuán)區(qū)住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)：
西南組團(tuán)區(qū)住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)：
12月份，西南組團(tuán)區(qū)的虎門(mén)鎮(zhèn)住宅成交量位居全市第三，房產(chǎn)均價(jià)有所上漲，長(zhǎng)安鎮(zhèn)由于長(zhǎng)期成交較少甚至沒(méi)有成交，故數(shù)據(jù)參考意義不大，但長(zhǎng)安屬于東莞市發(fā)展水平較高，整體實(shí)力較強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)，房?jī)r(jià)整體處在較高水平。從整體趨勢(shì)來(lái)看，此組團(tuán)區(qū)房?jī)r(jià)將在一定時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定。
東北組團(tuán)區(qū)住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)：
12月份，東北組團(tuán)區(qū)除常平鎮(zhèn)房產(chǎn)均價(jià)環(huán)比有所上漲外，其他鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)均價(jià)都有不同程度的下跌；在成交量方面，常平鎮(zhèn)以4.69萬(wàn)平方米的成交面積位居全市第一，但其他鎮(zhèn)區(qū)成交量都較小，整體受樓市調(diào)控政策的影響明顯，預(yù)計(jì)在一段時(shí)間里將持續(xù)成交冷淡的現(xiàn)狀。
東南組團(tuán)區(qū)住宅房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)：
12月份，隨著調(diào)控政策影響的進(jìn)一步發(fā)酵，市場(chǎng)存量的走高，投資預(yù)期轉(zhuǎn)淡而導(dǎo)致投資需求持續(xù)衰減，加上莞深自住需求受制于高房?jī)r(jià)，臨深片區(qū)樓市持續(xù)低迷，盡管年末首波降價(jià)促銷(xiāo)潮如期而至，但房?jī)r(jià)仍處高位，成交依然難有起色，樓市正逐漸回歸理性。
近期中央關(guān)于房屋回歸居住功能的基調(diào)確定。而且，近日召開(kāi)的2016年度東莞市房產(chǎn)管理工作總結(jié)大會(huì)明確全市將加大執(zhí)行調(diào)控力度，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序。整體來(lái)講，預(yù)計(jì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)將有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，過(guò)熱區(qū)域房?jī)r(jià)將適度回調(diào)。但是軌道交通的利好及莞深同城、珠三角一小時(shí)生活圈的推進(jìn)，會(huì)成為東莞部分區(qū)域房?jī)r(jià)的支撐。
