(河源 劉彩紅)
【摘要】就目前我國整體的房價趨勢是處于上升狀態，在一線城市，房價的漲幅仍然是主導房價升降的主體，但相對于三線城市河源而言，房價的趨勢又會是一個什么樣的景象，本報告中，從全國整體房價勢分析河源的房價走勢，回顧2012年到2013年河源市房地產發展實況，得出結論，河源房地產價格仍處于上漲趨勢。
【關鍵字】河源市 房價趨勢 對比分析
一、從期望房價漲或跌的主體分析我國房地產價格趨勢
第一，政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接的責任，在我國，政府尤其是地方政府同時也是房地產市場的利益參與和分配者。利益的不同導致兩者的行為取向略有不同，但不管怎么樣，在當前的形勢下，他們都不希望也不會使房價下跌。
第二，開發商是緊跟地方政府節奏的一個群體，也是對房地產市場價格走勢有良好的期盼，但是沒有主導能力的一個群體。但是不管怎么樣，作為商品房市場中的供給者，房地產開發商肯定不希望房價的下跌，而且會在和政府的博弈中選擇相應的對策保證自己的利益的最大化。
第三，銀行對房地產的價格影響的價格基本上是中性的，因為銀行對開發商的貸款緊縮減少了對房地產市場的供應量，而對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產市場的需求量。從銀行的利益出發，房地產市場的大漲和大跌都不符合銀行業的利益。但是目前銀行信貸資金大多注入房地產市場的狀況下，已經隱含著巨大的金融風險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導致整個金融系統的信用危機。所以，就目前的情況看，銀行也不希望房價趨勢下降。
第四，居民陷入對房價的升降陷入兩難的選擇，住房的最終消費者是居民，對于部分還沒有購房的居民來說，他們肯定是希望房價下跌，以實現他們的住房需求；但是相對于大部分已經擁有房產的家庭來說，房價的下降對他們肯定沒有好處，因為房價的下降，意味著他們的資產會縮水。
從以上分析可以看出，在整個房地產市場主體中，大多數人不希望房價的下跌。為了實現整個國民經濟的持續穩定發展，保障社會的穩定，進行宏觀調控是中央政府的職責，但是政策的著眼點是穩定房價，不是打壓房價。相應地方政府出臺的政策也是出于同樣的目的，而且只能更加緩和。因此，長期來看，全國范圍內房價的增長速度將會有所回落，但是仍然保持上漲的趨勢，只是保持相對穩定，最終基本上和居民的收入水平相適應。
二、河源市房地產市場發展回顧
2012年，樓盤之間的面對面競爭將較為激烈，可以說是“白熱化”，發展商之間進入深度博弈狀態。2012年的河源樓市以“農民進城”的購買需求和“首次置業”的購買需求、“首次換房”的購買需求等消費額在35萬元—50萬元之間的剛性消費力依然較強，但市場上適合他們消費力和消費需求的產品卻比較少。根據有關部門發布的信息以及河源晟華機構的市場調查情況分析，2012年入市銷售的中小戶型住宅（三房、小四房）市場供應量并不多，2012年，定價合理的中小戶型住宅仍然走俏。
綜觀2012年河源房地產市場，整體平穩，房價穩中略漲，成交套數對比2011年稍有回落。全市新建商品房銷售面積210.35萬平方米，同比增長11.2%;銷售金額86.03億元，同比增長28.9%。其中，市區銷售面積108.
通過問卷及網站調查，68%的受訪對象認為2013年房價會小幅上漲。考慮到今年市場供應的新建商品住房整體品質提升、產品結構優化、樓面地價和建安成本增加、物價上漲等因素，結合河源市GDP 增長速度， 2013年商品房價格同比增長10%左右。
三、總結河源市房價趨勢
眾所周知，決定一個城市房價高低的根本因素是其居民的收入水平，房子是金融資產，不僅僅是耐用消費品，那么，一個城市的房價與剛需無關。僅僅與這個城市的居民收入水平有關。
河源房地產市場上半年未受到國家調控政策的明顯影響，依然保持適度上漲態勢，新建商品房交易活躍，目前一些規模較大、區位較好的樓盤，起價已達4000多元/平方米。
據了解，根據廣東省住房城鄉建設廳提出的房地產市場層次劃分，河源屬于三類城市，即平均房價相當于全省平均房價的50%左右，且河源房價近年來漲幅均在10%以內，不在需要遏制的房價過快上漲城市之列，屬于原則控制城市。由此，房地產調控政策和措施的出臺對該市房地產影響相對較小。
然而業內人士則認為，今年河源樓市還是存在眾多利好因素。首先，河源基礎設施不斷完善，知名度日益提高，有利于增加外部需求。其次，越來越多的企業進駐帶動購房需求。近年來，河源市引進了中興通訊、漢能太陽能等大型企業，隨著這些企業進駐，將帶來越來越多的外來務工人員在河源安家置業，帶動河源房地產市場有效需求。
比如河源市東源縣，東源縣是一個比較特殊的縣城，距離河源市區僅數公里。受河源市區房價快速上漲的帶動，東源縣的城鎮房價也被推高。在一部分珠三角地區客商和當地城鄉居民的參與爭購下，東源縣城的商品房略有上漲，大部分樓盤的商品房均價維持在2850元/平方米以上，同比往年平均樓價2680元/平方米，略有小幅上漲。當地房管官員擔憂炒房者會將陣地轉移到東源。而對于當地工薪族而言，如今的房價已經成了難以承受的痛。
而且河源市暫未對商品房實施限購政策，加上河源市區樓盤開發和土地占有使用率已趨向飽和，房地產市場逐步向毗鄰河源市區周邊的東源縣發展和擴張。
近兩年來，東源縣的房地產開發建設開始越來越紅火，房地產在建項目主要以該縣仙塘、新港、燈塔等鎮為主，其中房地產市場開發又以仙塘鎮所在地的東源縣城發展速度最快。加上有某些外地炒房團推漲房價，東源縣城從建縣之初每平方米幾元的地價，逐年遞升到現在的數千元不等的地價，近20年時間的地價到了“天壤之別”。外地“炒房團”助推了河源市區房價的快速上漲，未來幾年甚至會有向東源縣城“蔓延”的跡象。對“炒房團”炒高河源樓價，賴伯超對此甚為擔憂，他說，東源縣城暫未發現外地“炒房團”在行動，但是受到縣城周邊河源市區的影響，今后不排除有這些外圍因素在“干擾”助推東源縣城的樓價上漲。據權威人士介紹，與東源縣城毗鄰的河源市區，近年房價上漲速度“奇快”，5年前，河源市商品房才賣每平方米2000多元，如今樓價早已翻了一番，有的被人背后炒作甚至上漲到每平方米七八千元，特別是一些對外發售經商門店的樓盤，從兩年前每平方米的數千元，竟然遞升到現在每平方米的1萬多元甚至數萬元不等的價格。
從老城到新城，新市區的發展和成熟用了近10年的時間，而東城西片區和中片區的崛起，僅用了5年多的時間就發生了翻天覆地的變化。市政府對東城西片區和中片區的定位很明確，就是河源市城市近期發展的重點地區，并出臺了《河源市東城中片區、東片區及西片區控制性詳細規劃》。作為近期重點發展的地區，市里近年來對東城西片區和中片區的投入可謂不遺余力，各種市政配套逐年完善。該區域已經成為河源廣播電視中心等行政單位的辦公新址，18個新建行政單位陸續遷入這一區域，已經初步具備市行政中心的功能。
業內人士認為，市政府在這里規劃有6車道的越王大道，這種超前的規劃使得越王大道的建設標準都在中山大道和建設大道之上。越王大道之前叫黃沙大道，北起東源縣界，南至市區建設大道。2006年9月，投資1.1億元的越王大道改造工程動工，改造后的越王大道為雙向6車道，路寬
除了越王大道，東城西片區和中片區還規劃建設有永康大道等多條高規格的市政道路。路通財通，完善的交通網絡讓這一區域的發展贏得先機。河源雅居樂花園，雄踞河源新城中心，毗鄰城市主動脈越王大道，人民公園、廣電中心、人民醫院為首的18項市政工程眾星拱月，以雅居樂為中心的多個高端商住項目悄然興起，“中央豪宅圈”版圖璀璨呈現，城央價值有目共睹。而雅居樂目前正在熱銷的博寓系列以3980元/㎡即可擁有城央地段，實為河源的“價值之王”，升值保值有保證，是“新政”時代下的置業佳選。
四、結論
根據以上相關政策和河源市區的市政規劃顯示，河源政府仍在房地產發展上給予了很大的支持，進駐河源的房地產開發商也與日俱增，對房地產的剛性需求也注定河源的房地產價格仍然在保持現狀的情況下，保持緩慢上漲趨勢。
