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    1、2010年1-11月各月供求情況
   （1）供求情況
     2010年1-11月總新增供應量為864.83萬平方米，比2009年同期減少了5.08%；總成交量709.76萬平方米，同比減少了38.59%，總供求比為1.22，整體呈現供過于求的局面。
    從2010年各月的新增供應情況來看，9月新增供應量達最高，5月、10月單月新增供應也超過了100萬平方米，主要是由于5月、9月和10月都是傳統的推盤旺季，且2010年房地產市場交投兩旺，也是推盤旺季大幅度推盤的一個原因之  一。2月主要是受傳統春節的影響，供應面積有所減少，而11月份受廣州10月15日出臺的“限購令”的影響，新增供應數量大幅度減少，部分開發企業放緩了推盤的速度，尋找更好的推盤時機。
    成交量方面，從統計數據來看，每個月的成交量都較為平均，集中在60萬平方米左右，個別月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010年開年后政府就采取了相應的穩定房地產市場的一系列措施，但房價依然居高不下，處于快速上漲的勢頭，市場預期的明朗程度不夠。

                               單位：萬平方米

   （2）成交價格
    成交價格方面，各類型物業價格都有較大幅度的上漲，住宅于10月均價達到15072元/平方米，商業則自8月開始突破了2萬大關，但成交均價受成交區域的影響較大，如辦公物業8月突破了2.2萬元/平方米，主要是由于珠江新城廣州銀行大廈寫字樓成交量大增，一次性成交了一半以上的物業，導致該月份寫字樓物業成交量激增，也拉動了該月份寫字樓的成交均價。

單位：元/平方米

時間	住宅	商業	寫字樓	工業	別墅	停車場	其它
2010年1月	11577	12498	13849	4021	14574	10954	8991
2010年2月	11963	13019	15092	5212	10866	16374	4173
2010年3月	10858	15462	16192	4363	9948	16607	2721
2010年4月	11511	11174	18311	2812	13382	15055	9956
2010年5月	12955	11163	14818	1219	10785	12897	3884
2010年6月	12560	16638	19646	4891	——	14484	7691
2010年7月	11892	12868	14889	——	7197	11663	18142
2010年8月	11946	20671	22721	3800	33860	13596	13330
2010年9月	11610	21635	17765	7831	——	15429	11392
2010年10月	15072	21274	16951	6831	——	14916	16265
2010年11月	13847	20552	16994	——	——	——	14885

      （數據來源：廣州市國土資源和房屋管理局，同致誠評估整理）

   2、2010年1-11月商品住宅成交情況
     （1）2010年1-11月商品住宅成交情況
    供求情況
     從2010年1-11月商品住宅的新增供應量來看，全年新增供應量700.53，與去年同期相比略微下降了2.29%，從成交量為555.94萬平方米，總供需比為1.26，供過于求的局面基本與商品房持平。
從2010年各月的供求情況來看，商品住宅的供應量在9月和10月達新高，這也是“金九銀十” 的體現，成交方面，每月基本持平，但由于2月、3月和4月供應量較少，導致該月份出現了供不應求的局面，其余各月基本保持平穩。

                                  單位：萬平方米

   （2）2010年1-11月各區供求情況
    從2010年1-11月廣州市各區新增供應情況來看，花都、番禺新增供應居于首位，占全市供應的57.42%，主要是由于前幾年番禺、花都大幅度土地出讓造成的；其次白云、荔灣、海珠、天河、南沙等也均有一定數量的新增供應情況，黃埔區作為傳統的老工業區，功能一直未能轉變過來，因此，居住用地供應有限，造成供應量持續居全市最低。
   成交情況來看，番禺、花都由于供應量較大，成交數據也名列全市首位，而海珠、白云、天河成交量也較大，主要是由于其位于老城區，受土地供應量的限制，造成新增供應量的減少，進而對成交面積有一定的限制，但由于其優越的地理位置和成熟的配套環境，都造成了其成交面積較大，供不應求局面加劇，特別是海珠區和天河區。

    成交價格方面：天河持續處于領先優勢，并突破了均價2萬/平方米的大關，越秀、荔灣、海珠等老城區新建商品住宅依然高企，已經高達16000-17000元/平方米；黃埔區由于地鐵5號線的開通運營，加之所推樓盤較為稀少，房價也快速上升，均價突破1萬元/平方米；番禺區則由于亞運會大多數會場大多位于番禺，基礎設施不斷利好，環境得到了極大的改善，且不少大盤推出，高檔樓盤不斷推向市場，成交均價得到拉升，反超了黃埔和白云區的成交均價；花都區由于地鐵九號線在建，利好因素帶動了房價的上漲；蘿崗方面，由于推盤數量較少，其成交價格主要體現在幾個預售樓盤上。

   3、廣州市商品住宅市場的發展趨勢及展望
   （1）2010年廣州樓市運行特點
    跟隨2010年中國樓市整體向上的大勢洪流，廣州樓市也在2010年上演了一出恢宏大戲。概括來講，2010年的廣州樓市表現出以下一些特點：
  政策年的體現
    新政下，房地產面臨空前考驗。從樓市供應到品牌房企推盤動態，無論是開發商還是購房者，都試圖尋找中國樓市的大致輪廓。房價飛漲，新“國十條”橫空出世，在房價持續走高的背景下，國務院出臺了“國十條”調控政策，直接針對目前的房地產市場泡沫，2010年房地產市場體現出“政策年”的發展態勢。
  房價上漲迅速，自住、投資兩旺
    延續2009年房價快速上漲的趨勢，2010年開年伊始，房價以迅猛上漲的勢頭持續快速上漲，盡管兩會以后國家出臺了一系列政策抑制房價的過快上漲，如“國十條”、“粵4條”、“國五條”、“限購令”、“二套房”、“三套房”等政策的出臺，希望能穩定房地產市場，促進其健康穩定的發展。但從下半年房價的漲勢來看，政策并沒有成為樓市冷卻的主因，反而樓市出現持續、快速上漲趨勢；在樓市快速上漲的勢頭上，越來越多的自住型、改善性需求和投資性需求入市，成為市場的主力。
  二手房市場異常火爆
    自今年年初開始，二手房持續交投兩旺，特別是市內六區二手房進入新一輪火爆交易場面。成交量節節攀升，更在自住客、住房改善、投資客的帶動下，急劇膨脹的成交量保持所向披靡的勢頭。
   （2）2011年廣州樓市展望 
    隨著2010年樓市政策的調整，銀根縮緊、二套房、三套房貸款的縮緊和停貸、限購令等政策，以及對土地閑置的查處力度和加大保障性住房建設等，特別是國際、國內增發貨幣，通貨膨脹席卷全球。金融危機還在持續，國內經濟面臨著通脹壓力。都預示著2011年樓市都面臨這一定的調整。
  房價不會出現較大跌幅。受通脹治理、貨幣政策調整、和區域新政等綜合影響，較2010年比較，新一年的樓市熱度會出現一定降溫，但基于穩健貨幣政策依舊較為溫和，市場流動性相對會保持充裕，央行全年信貸額度依舊持續保持一定的穩定額度，樓市預期不會出現根本性改變，房價小幅震蕩后依舊會保持穩定；
  由于2010年持續上調存款準備金和存貸款利率，勢必造成融資門檻增加，預計實力一般的開發企業將加大對已建成物業的銷售力度，迅速實現資金的回籠；
  新增供應方面： 2009年土地市場的異常火爆，2010年上半年土地市場雖然冷清，但下半年地王頻現，如果按照一定的建設工期來看，預計2011年有大量的樓盤推向市場，供應量較為充足；
  成交方面：市內十區受“限購令”的影響，自2010年11月份開始成交量有所下跌，如果“限購令”持續起到限購的作用，那么成交量將持續低迷；
  銷售價格方面，2010年延續了2009年房地產銷售價格的瘋狂上漲，不僅超出了大部分購房者的心里預期，價格也實現新高。但隨著下半年政府頻頻出臺相應的房地產、土地、金融貨幣等政策，試圖穩定當前的房地產市場，使房地產價格回到合理的價格區間，但鑒于目前通脹情況仍較為嚴重，購置房地產物業作為抵消通脹的一大途徑使得房地產成為投資首選，因此綜合上述種種，如果沒有更嚴厲的房地產調控政策和房地產金融政策，房地產市場將趨于平緩，房價保持較慢的平穩增長；如果后續還有相關調控政策的出臺，房地產市場觀望氣氛加強，預計未來房價將會出現小幅下跌的趨勢。
  二、廣州市商業物業市場分析
    1、2010年1-11月商業物業成交情況
統計數據顯示，2010年1-11月份，廣州新增商用物業批準預售面積為70.55萬平方米，同比增長26.43%；成交量為66.66萬平方米，同比增長34.99%，這說明2010年的一手商用物業銷售呈現出更好的供求兩旺態勢，市場消化情況較好，空置率持續下降。

    由于廣州市出售的商鋪多以商業裙樓為主，純商業廣場出售較少，因此，成交方面，成交量主要集中在裙樓商業。雖然商業物業風險較高，但市民對商鋪的投資熱情不減，高風險帶來的高回報是一個吸引原因；另一個原因是由于通貨膨脹預期帶來的，在通脹預期面前，大家都紛紛選擇投資，加上廣州近幾年來可賣的商鋪多是風險相對較低的裙樓商鋪，大家購買的欲望自然高漲。
    而市場上，則頻頻出現尚未面市便宣告“無鋪可買”熱銷局面。白云萬達廣場的散鋪基本不入市，據說已經早被“關系客戶”搶奪一空。萬科天河御品的裙樓商鋪，據說概不對外發售，除“vip”客戶勿擾。天河的時尚天河項目，尚未發售就預定出六成商鋪。
    價格方面：由于全年商業物業統計價格反映的是全市均價，受成交區域、地段、樓層等多因素的影響，成交價格也將有較大的影響。從均價來看，商業價格波動明顯，2010年8月以后，均價突破2萬，其余各月在15000元/平方米左右徘徊，4月、5月出現價格低點。存量商業物業方面，則保持持續上漲的價格水平。

   2、熱點區域的租售比分析
    崗頂—石牌東板塊
      廣州市天河崗頂板塊房地產呈商業為主、住宅為輔的格局，其中商業房地產主要以it電腦城為主，集中了大大小小幾十個電腦城。而零售百貨賣場也比較集中，以摩登百貨為主、天河娛樂城、華億百貨相輔的百貨賣場也在崗頂商業房地產中占據一席之地。 

（數據來源：同致誠評估公司市場調查數據）

    寶崗大道-江南西板塊
      江南西是海珠區發展較為成熟的商圈之一，商圈氣氛十分濃厚，商鋪的租售都相當活躍，基本上商鋪的數量相對有限，需求量卻十分大，一直處于供不應求的狀況 

（數據來源：同致誠評估公司市場調查數據）

   3、廣州市商業物業的發展趨勢及展望
  番禺成為新的商業發展點 
    番禺具有優秀的商業歷史，有濃厚的商業氛圍，且番禺經過大規模的發展，目前集聚了大量人口，常住人口已經超過了200萬，占了廣州的五分之一，作為廣州城市副中心的形成，商業的穩定化，把穩定的住宅演變成為綜合性的城市片區，會帶來很多的商業機會。番禺作為一個新興的發展上去，番禺的商業發展，目前商業形態比較單一，未來由形態單一，經營規模落后向高端大型主題式商業轉變，商業物業升級換代的時機已經到來，番禺日后將成為廣州新的商業發展點。
  傳統商業區旺鋪依然搶手 
    廣州市的傳統商業區域主要集中在北京路和上下九商業步行街，因為傳統的商業地段已經成形，所以現時的傳統商業區的商鋪供應量較少，加上商業街內龐大的消費人流量帶給商家足夠的投資信心，自然導致商業街內旺鋪受到投資者的青睞。
  主題式商場逐漸主走俏
    主題式商場開始成為商場租售策劃的一個關鍵因素，買家投資選擇時所考慮的因素除了地段、配套、人流等硬性因素外，對商場的定位亦開始關注，而主題式概念是商場的一個重要附加值，也成為增強買家購買信心的重要因素，如以“異國風情”包裝的康王商業城、專做女人生意的洪德女人街等。
  租賃經營模式或將成為主流
    返租銷售模式，近年來在我國的商業地產運作中也屢見不鮮，但是由于商家的誠信問題也出現了不少爭議。這種營銷模式由于其后期經營難以統一，風險將逐步顯現。
近年來，眾多商業項目的開發商改變以往把項目銷售一空的短期牟利的運營策略，更傾向于項目的長期回報，因此目前在建設中的商業項目大部分只租不售。這種“只租不售，追求長期穩定收益”的營銷模式，因為風險能夠受到發展商很好的控制，適應于社會經濟的整體發展方向，正逐漸為市場認可。從商業物業發展方向上看，只租不售或租售結合正在成為目前大多數商業物業的運營模式，尤其是大規模的商業物業，關注經營已成為商業地產發展的主流，體現出商業地產發展日趨理性，逐步走向成熟。
  價格趨勢預測
    預計未來需求的增長將抵消供應對價格帶來的壓力，整體價格水平將在一些成熟項目的帶動下繼續增長。局部區域價格會出現大幅度的上漲，如廣州南站附近商業物業隨著南站更多的投入使用和周邊配套的完善，價格將會有較大幅度的上漲。
  三、廣州市辦公物業市場分析
   1、2010年1-11月辦公物業成交情況
從廣州市國土資源和房屋管理局統計數據可以看出，2010年1-11月新增供應辦公物業93.75萬平方米，同比增長44.61%；成交面積67.47萬平方米，同比增長70.68%。從新批準預售的寫字樓物業來看，珠江新城新增了較大面積的寫字樓物業，如廣州銀行大廈整體推向市場。
   從銷售情況來看，成交較為活躍，但從整體供需情況來看，目前仍處于供過于求的局面，除了第一季度受傳統春節影響，供應量跟成交量都較少以外，其余各季度成交量均遠小于供應量，一方面由于珠江新城甲級寫字樓供應量持續增加，極大的增加了供應量；另一方面，隨著至于外圍經濟逐步企穩，外資企業亦再度活躍，主要在擴租或尋找合適物業作搬遷。來自周邊城市在廣州設立區域總部的公司有上升趨勢，租戶大多以金融機構、房地產、顧問咨詢、投資行業為主，預計未來寫字樓消化狀況將有所好轉。 
                 

                                  （數據來源：廣州市國土資源和房屋管理局，同致誠評估整理）
    成交價格方面：整體成交價格保持穩定，新建辦公物業各月成交均價基本穩定在15000-20000元/平方米之間，各區域不同價格也大有差異。成交價格主要是由于不同區域對寫字樓整體成交均價影響較大，如海珠區寫字樓價格上漲主要是琶洲地區的新寫字樓受市場追捧，天河區寫字樓價格上漲則主要受珠江新城新推寫字樓的影響。而存量辦公物業方面，價格則保持在5000-6000元/平方米，價格基本保持平穩。 

   2、熱點區域的租售比分析
  琶洲板塊 
    琶洲片區在廣州市的地位屬于發展型區域，琶洲地區發展目標定位為：以廣州會展博覽中心的建設為契機和核心，發展成為以會展博覽、國際商務、信息交流、旅游服務為主導，兼具高品質居住生活功能的rbd（recreational business district）型、生態型的新城市中心組成部分。其板塊內主要寫字樓租售情況如下表所示： 

（數據來源：同致誠評估公司市場調查數據）

   根據規劃，琶洲已是廣州珠江新城-琶洲-員村這個大cbd的重要組成部分，是總部經濟及會展經濟的重點發展區域，在政策支持所衍生下來的各種利好因素，確保了琶洲地區各商業項目的發展前景和投資價值。根據統計數據顯示，一年兩屆的廣交會采購商客流有20多萬人次，當中約有一半是每年新參展客商，而整個琶洲今后每年可接待的海內外商務客流超過200萬人次，琶洲商圈的物業價值得到進一步提升。
   目前，琶洲的主要寫字樓商鋪售價在2萬元/平方米以上，接近cbd核心區珠江新城水平。如保利世界貿易中心寫字樓、琶洲國際采購中心售價都在2.5萬元/平方米左右，中洲交易中心寫字樓商鋪價格則在2.1萬元/平方米左右。
隨著未來經濟的發展以及琶洲片區的逐步開發完善，琶洲村、黃埔村、石基村的改造完成，琶洲豐富的土地儲備以及良好的景觀資源（珠江、萬畝果園等）都將為琶洲的房地產市場發展帶來機遇。琶洲作為總部經濟及會展經濟的重點發展區域，預計未來寫字樓物業、商業物業價格將出現進一步的上漲空間。
 珠江新城板塊
   珠江新城，位于天河區西部，廣州新城市中軸線上，東起華南大道，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道。總規劃用地面積6.44平方公里，核心地區約1平方公里，商建面積約450萬平方米，規劃將容納17-18萬居住人口，提供近30萬個就業崗位。珠江新城規劃中是21世紀廣州市中心商務區的重要組成部分，具體的功能定位為：作為廣州市21世紀城市中心商務區硬核的一個重要組成部分，將發展成為集國際金融、貿易、商業、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設施區，推動國際文化交流與合作的基地。 

（數據來源：同致誠評估公司市場調查數據）

   天河北板塊 
     天河北板塊作為廣州市最成熟的寫字樓商圈，交通網絡四通八達，外資公司最多，有現實廣州最高的寫字樓中信廣場，廣州火車東站、天河體育中心也位于這個區域。 

（數據來源：同致誠評估公司市場調查數據）

     天河北板塊寫字樓租售比基本穩定發展，隨著廣州經濟的發展，天河北商務圈的發展已經進入了穩定期。寫字樓價格看漲，樓價也持續處于高檔價位，基本沒什么大的起伏，穩步上漲。據了解，從出租回報率來看，廣州幾大寫字樓商圈中以天河北商圈最高，約在7%左右。

    3、廣州市辦公物業的發展趨勢及展望
   未來市場供將逐漸轉移到琶洲區域 
     獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動赤崗區域的發展。琶洲位于珠江新城對面，目前寫字樓物業有保利國際、中洲中心等，隨著會展經濟的發展，將帶動片區商業、辦公等的發展，琶洲村的改造，將有更多的商業、辦公和居住用地推向市場。根據廣州市近年來土地拍賣信息以及在建寫字樓市場統計，預計未來兩年將推出的寫字樓主要供應量集中在琶洲區域。
   番禺廣州南站區域商務辦公將逐漸崛起 
     獵德大橋的開通，把珠江新城與赤崗連在了一起，將帶動赤崗區域的發展。琶洲位于珠江新城對面，目前寫字樓物業有保利國際、中洲中心等，隨著會展經濟的發展，將帶動片區商業、辦公等的發展，琶洲村的改造，將有更多的商業、辦公和居住用地推向市場，因此，琶洲寫字樓將成為市場新的亮點。
   價格有所增長 
     從廣州市寫字樓市場來看，特別是甲級寫字樓，隨著市區范圍內純寫字樓用地的減少，且珠江新城多數以企業總部為主，預計未來市區內寫字樓供應將逐漸減少，寫字樓物業將漸成稀缺物業，價值會有所提升，特別是珠江新城板塊和琶洲板塊。
  四、廣州市工業物業市場分析 
     2010年前3季度，新建工業物業累計成交0.54萬平方米，比去年同期減少0.1萬平方米，同比遞減15.63%，從成交情況來看，主要成交量集中在第一季度，占了前三個季度的一半以上，第二、三季度則相對較少，特別是4、5月則僅為0.02、0.01萬平方米，成交量極少；而7月份出現了零成交，創歷史新低。
價格方面，新建工業物業成交均價大多數時候都在4000-7000元/平方米之間波動，也有少量物業成交價僅為1000-3000元/平方米，如4、5月份成交低迷時成交均價也低，僅為2812元/平方米和1219元/平方米，是典型的量價齊跌的月份。根據目前的經濟形勢，預計未來1年內工業物業價格不會出現大幅上漲的情況，如果宏觀經濟形勢有所好轉，則價格基本上會維持在一個平穩的趨勢上，成交量或許會有小幅的回升。 
    重點區域的成交均價分析
  新塘板塊 
    新塘鎮規劃并推進了寧西、新塘環保、豪進、沙埔銀沙、東凌等五大工業基地建設，引進了廣州本田二廠、五羊本田摩托車兩大生產力骨干項目，培育了一批科技含量高、效益好、帶動性強的制造業工業項目，牛仔休閑服裝和汽車、摩托車及其零部件三大支柱產業，初步形成產業聚集和組團發展，其區域范圍內工業企業發展迅猛，工業用房交易及租賃等情況較為頻繁。 

  花都板塊 
    花都全面實施"工業強區"、"科教興區"、"外向帶動"、"可持續發展"四大戰略，依托廣州中心城市的輻射帶動作用，以"青山、碧水、藍天、綠地花之都"為發展目標，使花都成為經濟繁榮、環境優美、人民富裕、社會文明、適宜創業發展和生活居住的現代化新城區。
    隨著花都工業企業的發展，如汽車工業的帶動作用和新機場的投入使用，汽車產業、空港經濟的快速發展，將會有大量的航空、物流等人群涌入花都，花都的工業企業得到了極大的促進作用，工業物業及工業用地價值都得到了較大的提高。 



  廣州市經濟技術開發區
    由于廣州市經濟技術開發區（東區、西區、科學城、永和、保稅區等）土地供應主要為土地一級市場，受行業及投資等的限制，土地二級市場（轉讓）暫時受到限制，未出現土地轉讓等行為，因此廣州市經濟技術開發區的土地單價一直僅高于出讓價或者維持在出讓價（600元/平方米）。
  天河軟件園
    根據目前天河軟件園的運作模式，已基本轉為工業辦公的模式，其房地產相關權證記載的證載用途為工業，但其實際用途為辦公，且整個園區基本以辦公為主，該類工業物業的價值目前約在6000-7000元/平方米。 
    價格趨勢預測
    隨著未來工業用地多在外圍區域供應，市區內基本無工業用地出讓，勢必會拉低整個城市的成交均價，而政府出讓又多以國家掛牌出讓的最低工業底價成交，因此土地一級市場的成交單價相對偏低，仍以國家公布的最低工業出讓底價為主。土地二級市場方面，由于不受準入行業及投資額的限制，且土地的稀缺性導致市場價格高于政府出讓地塊價格，預計未來隨著土地稀缺程度的加劇，土地二級市場價格將會出現進一步的上揚。 
   工業物業價值方面：隨著經濟的復蘇及快速增長，越來越多的企業擴展需要更多的土地及相應的工業物業，且工業物業市場不受國家宏觀調控政策的影響，預計未來工業物業的價格將會出現持續上漲的趨勢；如國家或外圍經濟再度出現危機或者下滑的趨勢，工業物業可能出現大面積空置的狀況，其租金和售價都會出現下滑的趨勢。