深圳市同致誠房地產估價顧問有限公司 徐 嵐
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摘要：房地產評估是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產生的。房地產評估活動會對社會很多方面產生各種各樣的影響，不僅對評估機構和人員帶來風險，而且會對政府、經濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此房地產評估風險的特殊性就在于房地產風險的涉及面廣，而且復雜。目前，整個評估行業還處于初級階段，面對“入世”后更加公開、公平的市場環境，如何強化風險意識，在市場競爭中不斷完善自我，增強市場競爭能力和抗風險能力，是我們房地產評估工作者面臨的一項重要任務。本文從目前房地產評估機構、人員面臨的風險及其防范措施作了探討。
關鍵詞：風險、房地產評估風險、外部風險、內部風險
房地產評估活動和其他經濟活動一樣具有風險性，但是，房地產評估又和其他經濟活動有不一樣的一面，房地產評估風險具有其特殊性。在一般經濟活動中，人們所說的風險往往是指效益方面的不確定性，以及由于不確定性的存在使得經濟活動主體的效益不確定。因此，一般經濟活動主要是從經濟效益方面去考察風險，控制、分散風險。但是，房地產評估是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產生的。房地產評估活動會對社會很多方面產生各種各樣的影響，不僅對評估機構和人員帶來風險，而且會對政府、經濟活動涉及利益各方帶來不同的風險。因此房地產評估風險的特殊性就在于房地產風險的涉及面廣，而且復雜。
加入WTO后，中國必須逐步加大服務行業開放程度,房地產評估作為服務行業的一個重要組成部份，將面臨嚴峻的挑戰和競爭。目前，深圳市的房地產評估機構及估價師的數量和質量，都在全國名列前茅，其發展在國內也具有示范作用，但從總體上看，整個行業還處于初級階段,面對“入世”后更加公開、公平的市場環境，如何強化風險意識，在市場競爭中不斷完善自我，增強市場競爭能力和抗風險能力，是我們房地產評估工作者面臨的一項重要任務。下面僅從目前房地產評估機構、人員面臨的風險及其防范措施作如下探討。
一、房地產評估的風險
一個合格的估價執業人員應該具有辨識估價風險的能力。在估價操作的整個過程中，必須仔細辨別估價項目中可能存在的風險，這是防范風險的第一步，如果不能正確判斷可能存在的風險，便談不上去防范它。辨識風險即要正確分析房地產評估風險產生的原因,房地產評估機構及其執業人員面臨的房地產評估風險大致分兩大類：一類為外部風險，即房地產評估師自身以外的原因，是由于房地產估價與其市場價值緊密相連的特性形成的風險，其二為內部風險，風險的存在來自于房地產評估機構內部，來自于房地產評估師本身。
（一）、外部風險
根據價格規律，房地產評估的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發揮著作用。而房地產評估的是市場價格，它是評估人員根據評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當的方法，并綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產價格的因素較多，如政府產業、經濟政策等，評估人員對這些因素對房地產價格的影響方向、幅度預測，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了評估工作的風險性，即外部風險。主要表現在以下方面：
1、政府法律及經濟政策引起的風險。
（1）、盡管可以對政府的法律、經濟政策的變化進行預測，但風險依然存在。例如1993年國家施行國民經濟宏觀調控、收緊銀根，使全國范圍內房地產市場需求急劇減少，導致房地產市場價格普遍下滑。此外還有一個政策對房地產價格影響滯后的問題，需要估價人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時間和程度，否則必然會使估價結果失去現實性。
（2）、不確定的法律或政策環境。國內各地都有各自的地方行政規章制度，如產業政策、稅收政策、城鎮分等定級等，在當地都發揮著很大的作用。但是，由于地方保護主義的影響，這些地方行政性規章并沒有全部公布，而且隨著經濟的發展，相關規章的內容往往會很快修改，評估師也無法及時獲得。那么對地方政策掌握程度有限，就會產生嚴重高估或低估了房地產價值的風險。
（3）、由房地產產權登記制度不完善帶來的風險。由于委估房地產產權不明晰，產權證明文件不完整、不合法或已過期、或未記錄他項權利登記（如委托房地產已被質押、抵押、擔保等事實），致使估價值失實，這些都是由于產權權屬方面的缺陷對房地產價值產生影響的風險。
2、由于房地產評估機構體制不完善帶來的風險。
由于歷史原因，評估機構組織機構形式多樣，既有事業性機構，也有企業性機構，其運行機制不一致，地方保護主義和部門保護主義也應運而生。評估業務范圍不可避免的帶上壟斷色彩，其結果是外地的評估機構難以競爭過當地的機構，系統外的機構無法和系統內的機構競爭，同時，由于與某些行政主管部門存在千絲萬縷的聯系，在其干預下，可能會導致評估有失公正，由此帶來的風險由評估機構承擔，也不利于評估行業的公平競爭和評估活動的規范。
3、估價理論未形成嚴密的體系，未被社會廣泛理解所造成的風險。
（1）、由于我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，也易造成選用的依據不充分，或已過期，造成由于估價值嚴重而引發的風險。
（2）、評估報告的估價目的和估價用途不符的風險。不同的估價目的會影響估價結果。因為估價目的不同，估價的依據，估價應考慮的因素，以及采用的價值標準、估價方法就有可能不同。估計目的也限制了估價報告的用途。而有的委托估價方可能出于節省評估經費等原因，盲目地套用與其不相符用途的報告，報告提供的結果就可能造成決策者的判斷失誤。
（3）、委托方提供虛假情況的風險。雖然我國市場經濟已有較大發展，但是一些法規制度還亟待完善，不誠信現象仍時有發生，在這種背景下，部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的，不惜向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。
（二）、內部風險
經濟的迅速發展為評估師提供了前所未有過的廣闊市場，但同時，各種各樣的經濟活動也對評估師提出了更專業、更綜合的要求。傳統的知識結構、執業經驗和執業方式已不能完全滿足市場高質量的要求，缺乏對新興產業相關運作的了解以及相關法律政策的把握，必然會造成評估師執業本身的高風險。具體主要表現在以下方面：
1、評估機構內部缺乏業務管理的風險
從評估公司角度而言，評估師執業的風險應主要通過評估公司的管理加以控制。評估公司對業務質量、工作程序等方面不加嚴格有效的控制，必然會大大增加風險的可能性。諸如公司的公章被隨意使用；公司無統一的評估報告書格式；公司沒有定期的案例討論以使評估師能夠分享項目經驗和技巧等。此外，由于行業壟斷，信息資源獨享，造成信息資源失真，這也增加了機構風險。
2、評估師執業能力的風險
房地產估價在我國是一新興、而又對專業技術要求較高的行業。它不但要求估計師熟練掌握估價專業知識，而且還要求估價師具備廣泛的經濟、法律、金融、財務、管理等方面的知識。由于評估人員執業水平的高低，對評估方法、評估原則、評估參數及評估對象及相關因素選擇及評估信息資料真實性的甄別、價格含義的把握等都將影響評估結果的科學性和可接受性，評估人員執業能力和經驗不足都將增加執業能力風險。
3、評估師職業道德的風險
房地產評估是公正性的獨立中介服務行業，評估人員在執業過程中，應恪守職業道德，遵循合法、獨立、公正、客觀原則。在實際操作中，一方面一些評估機構和個人為某種利益或其他原因提供虛假報告，導致評估結果失真，對相關利益主體產生影響；另一方面，一些評估機構為取得評估業務，采用不正當的競爭手段，競相壓價，形成惡性競爭，損害行業健康、良性地發展。追根到底，職業道德意識淡薄是職業道德風險產生的主要原因。
4、評估師工作態度的風險
謹慎勤勉的工作態度是評估師執業的基本準則。在執業中，未能謹慎地審查有關法律文件，未能勤勉地進行項目的實地踏勘，或對法律、政策等問題未進行嚴謹的考慮而提供意見，也是造成執業風險的一個重要原因。
二、建立和健全房地產評估風險的防范機制
房地產估價是與變化的市場環境聯系在一起，嚴格地講，無風險的估價業務是不存在的，要想完全規避風險，一點不受風險的威脅也是不現實的，問題的關鍵是我們如何最大限度地降低、減少風險的發生。針對以上風險，建議采取以下一些防范措施：
（一）、改善執業環境
要逐步建立和改善一個寬松的社會環境，讓中介機構真正做到獨立、客觀、公正地執業。政府的相關部門及房地產估價協會應在其中發揮重要的作用，一方面應制定符合規則的評估業相關的法規、評估標準，對行業實行監督管理、懲處違法違規行為，同時應破除行業、地域壁壘，打破評估領域的壟斷，創造公平透明的市場競爭環境；另一方面，應加強服務功能，整合評估業信息資源，真正實現信息資源共享，創造和維護公開、公平的社會經濟環境。
（二）、健全內部質量控制體系，加強外部監督機制
要有效降低評估風險，還有賴于內部、外部的雙重控制和監督。一方面評估機構應建立、健全完善的內部質量控制體系。首先，承接業務要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，如客戶有特殊要求更應慎重對待。同時要初步評價評估風險，確定選派合適的、能勝任的專業人員，這是提高執業質量的關鍵。其次，在項目實施過程中，一定要遵循執業規范，作到取證充分、適當，底稿完整，記錄詳盡。第三，一定要建立估價復審制度，復審制度不僅可以及時糾正報告質量上存在的問題，而且可以提升估價師的專業水準，從而有效地降低評估風險；另一方面房地產評估業的行業主管部門必須加強對行業的統一管理和監督職能，對評估機構和人員作定期和不定期的檢查，對發現的違法違紀行為要堅決查處，促進評估工作水平的提高。
（三）、提高評估人員的的專業素質
隨著改革開放的深入和中國加入WTO，估價理論、技術在不斷地完善、更新，需要評估人員要不斷學習新知識、新技術，以滿足快速發展的市場要求。一名稱職的房地產估價師不僅要求熟練掌握評估專業知識，而且還必須研究與之相關的政治、經濟、法律、建筑、財務、外語、社會意識形態，風俗等，以豐富自己的知識層面，處理各種錯綜復雜的評估項目。此外，經濟全球化的步伐地加快，盡快與國際評估標準接軌，也需要評估人員熟悉、學習、借鑒國際評估業所采用的評估方法和技術。房地產估價是一門理論與實踐相結合的學科，評估師需要循序漸進，不斷地擴大知識面，在實踐中豐富自己的頭腦，用理論化的頭腦指導具體實踐。評估機構也應加強這方面的培訓工作，譬如對評估報告書能夠由評估師共同討論制定，并根據實踐的發展定期更新；加強業務培訓，由有經驗的評估師定期進行實踐技巧的指導；對新的政策、法律或案例，能及時進行討論研究，以更新評估師的知識結構。另外，房地產估價協會在這方面應發揮其管理作用，有計劃地開展評估師的后續教育工作和組織對外交流、學習，嚴格考試、考核和年檢工作，對不合格者應予以取消執業資格。房地產估價師只有給社會提供高質量、全方位、多層次的專業服務，真正使評估成為科學與藝術的完美結合。才能得到社會的認同，贏得其相應的專業地位和尊嚴，有效地防范由于執業能力所帶來的風險。
（四）強化評估人員的職業道德意識
一名優秀的估價師不僅擁有扎實的理論知識和豐富的估價實踐經驗，還應具有良好的職業道德修養。因為即使評估人員很精通估價理論，有豐富的估價實踐經驗，但如果沒有良好的職業道德，評估出的價值也不會客觀公正。房地產評估行業對估價人員從業職業道德要求的依據是《城市房地產中介服務管理條例》、《房地產估價師注冊管理辦法》，但自律內容還有待于進一步完善。房地產估價協會及房地產估價機構應加強自律，制定適合當前國情的切實可行的評估業職業道德規范，樹立良好的職業道德風尚，降低職業道德風險。
（五）健全房地產評估行業的進入及退出機制
房地產評估涉及面廣而又非常專業化的工作。為保證房地產評估業的整體素資，對申請從事房地產評估業務的，嚴格審查其執業能力，達不到要求的一律不準從事房地產評估業務；對已有房地產評估結果和評估人員，通過年檢或其他形式，若達不到要求或嚴重違背職業道德及相關法律法規，視其情節，予以經濟重罰，甚至逐出評估行業，永遠不能從事房地產評估業。通過加大房地產評估機構和評估人員違規成本，督促評估機構和評估人員謹慎、公正、合法、獨立的從事房地產評估工作，以提升房地產評估行業的整體素質。
（六）機構重組、優勢互補
現在經濟社會紛繁復雜，評估專業性越來越強，要求評估工作必須由多學科人才組成的專業隊伍完成。目前各評估機構有某方面的一些優勢和專長，但普遍存在規模小、競爭力弱的缺陷。入世后，難以對抗強大的境外評估機構。因此，房地產評估機構應著眼于長遠利益，打破“小作坊”式經營，盡快進行機構聯合重組、優勢互補，提高競爭力，增強抗風險的能力，并采用先進的企業運作理念，創出中國評估業的品牌企業。
（七）、謹慎執業并盡披露義務
在目前政策變化較大的現實下，為使評估師能夠做到謹慎執業，評估協會和有條件的評估公司應建立信息網，盡力收集迅速變化而又大量的不動產交易信息和規范性文件，從而使評估師在執業中能夠掌握這些信息和文件，避免為客戶提供不準確的專業意見。對于難以把握的某些領域，評估師有責任向客戶披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復雜的業務中，對不確定的問題和不可知的事實情況，出具有條件和有保留的評估咨詢意見也是國際慣例中通行的做法，值得我國評估師借鑒。
（八）、建立房地產評估風險防范基金制度
房地產評估是一項有風險的工作，尤其是大量進行的以抵押評估為目的評估工作。在抵押評估為借貸雙方提供中介服務，評估價格的高低直接影響到雙方的利益。尤其是當借貸雙方因不能履行債務而發生糾紛時，通常會將估價機構和人員牽連進去，因此，一方面要求估價人員必須時刻樹立風險意識，不要因一時的小利或失誤而遭受重大損失；另一方面要求估價機構建立防范風險基金制度。防范風險基金制度的建立不僅有利于合理防范執業風險，而且可以加快評估公司上規模、上水平進程，積極應對加入WTO后評估市場開放的挑戰，提高公信力，擴大行業的社會影響。
三、結束語
對房地產評估存在的風險，應該持正確的態度，既不懼怕風險，又不輕視風險。既不能“因噎廢食”，因為有風險就不去估價、不敢估價，又不能對風險視而不見，想怎么估價就怎么估價。作為一名合格的房地產估價人員，提高防范風險意識，居安思危，未雨綢繆，樹立“以質量求生存、以質量求發展”的競爭觀念，為房地產評估業長遠健康地發展而努力。
